Veel huiseigenaren merken dat hun financiële speelruimte verandert door nieuwe regels rond aflossingsvrij lenen. Je ziet dat toezichthouders en banken steeds kritischer kijken naar deze hypotheekvorm.
De Nederlandsche Bank stuurt aan op verdere afbouw en banken volgen dat signaal. Rabobank is de eerste grote geldverstrekker met concrete maatregelen. Voor jou kan dit gevolgen hebben bij verhuizen of oversluiten. De impact verschilt per situatie, maar onderschat wordt deze verandering zeker niet.
Rabobank zet als eerste concrete stap
Rabobank en dochteronderneming Obvion voeren vanaf 11 mei strengere hypotheekregels in. Je mag dan maximaal dertig procent van de woningwaarde aflossingsvrij lenen. Daarbij geldt een absoluut maximum van 150.000 euro.
Deze grens geldt niet alleen voor nieuwe hypotheken. Ook bij oversluiten of verhuizen krijg je ermee te maken. Sinds 2013 is renteaftrek voor nieuwe aflossingsvrije hypotheken al verdwenen. De eerdere grens van vijftig procent wordt nu verder aangescherpt.
Toezichthouders blijven risico’s zien
Je leest dat deze maatregel voortkomt uit zorgen over financiële stabiliteit. Europese en Nederlandse toezichthouders vinden het risico nog te groot. Ooit bestond driekwart van alle hypotheekportefeuilles uit aflossingsvrije leningen.
Dat aandeel is gedaald naar 46 procent. Toch blijft dat niveau kwetsbaar. Bij dalende huizenprijzen kunnen restschulden ontstaan. Ook stijgende rentes of het schrappen van hypotheekrenteaftrek vergroten volgens toezichthouders de risico’s.
Grote groep huiseigenaren bezit aflossingsvrij deel
In Nederland hebben ongeveer twee miljoen huishoudens een gedeeltelijk of volledig aflossingsvrije hypotheek. Volgens hypotheekadviseur Oscar Noorlag van Van Bruggen Adviesgroep merkt niet iedereen direct iets.
Veel mensen hebben een combinatiehypotheek. Daarbij blijft het aflossingsvrije deel onder eerdere grenzen. Deze groep voelt voorlopig weinig verandering. De nieuwe regels raken vooral huiseigenaren met een groot aflossingsvrij bedrag. Juist zij lopen tegen beperkingen aan bij herfinanciering.
Vooral hoge aflossingsvrije hypotheken geraakt
Je ziet dat de gevolgen vooral voelbaar worden bij hogere bedragen. Noorlag schetst een concreet voorbeeld. Een woning van 900.000 euro met een aflossingsvrije hypotheek van 500.000 euro tegen twee procent rente. De bruto maandlasten bedragen dan 833 euro. Bij verhuizing mag nog slechts 150.000 euro aflossingsvrij blijven. Het resterende bedrag wordt verplicht annuïtair. De maandlast stijgt daardoor naar 1544 euro.
Maandlasten stijgen fors bij omzetting
Dat verschil betekent een stijging van 711 euro per maand. Volgens Noorlag heeft dat grote gevolgen. „Dat heeft dus een grote impact op je woonlasten”, aldus Noorlag. Tegelijkertijd benadrukt hij dat dit bedrag niet verloren gaat. Het extra bedrag wordt gebruikt voor aflossing. Daarmee neemt de overwaarde toe. Je bouwt dus vermogen op, maar moet wel hogere lasten kunnen dragen. Zeker bij hoge energieprijzen vraagt dat financiële ruimte.
Aflossen vergroot op termijn je vermogen
Je merkt dat aflossen ook een positief effect heeft. Door maandelijkse aflossing groeit je eigen vermogen in de woning. Dat kan op lange termijn gunstig zijn. Toch vraagt deze aanpak discipline en voldoende inkomen.
Niet elke huiseigenaar kan deze lasten eenvoudig opvangen. De combinatie van woonlasten, inflatie en energieprijzen maakt keuzes complexer. Financiële planning wordt daardoor steeds belangrijker bij het afsluiten van een hypotheek.
Lagere hypotheken kennen minder impact
Bij lagere bedragen blijven de gevolgen beperkter. Noorlag noemt een hypotheek van 350.000 euro volledig aflossingsvrij tegen twee procent rente. De maandlast bedraagt dan 583 euro. Na verhuizing wordt deze lening opgesplitst. 150.000 euro blijft aflossingsvrij en 200.000 euro wordt annuïtair. De maandlast stijgt naar 989 euro. Dat verschil is merkbaar, maar minder ingrijpend dan bij hogere hypotheken.
Gevolgen voor gedrag op de woningmarkt
Je ziet dat deze regels vooral invloed hebben op verhuisgedrag. Huiseigenaren met een hoge aflossingsvrije hypotheek zullen langer nadenken. „Met name de groep die een hoge aflossingsvrije hypotheek heeft, gaat nog wel even nadenken of ze de stap naar een volgende woning gaan maken.” Dat kan de doorstroming op de woningmarkt afremmen. Banken verkleinen hun risico’s, maar de markt kan daardoor trager bewegen.
Wat deze verandering betekent voor jou
Voor jou betekent dit dat hypotheekadvies belangrijker wordt. Bij plannen om te verhuizen of oversluiten moet je rekening houden met strengere normen. De tijd van onbeperkt aflossingsvrij lenen lijkt voorbij. Door tijdig inzicht te krijgen in je financiële mogelijkheden voorkom je verrassingen. De maatregel raakt niet iedereen direct, maar verandert wel structureel de spelregels. Daarmee wordt de aflossingsvrije hypotheek steeds minder vanzelfsprekend.
